O preço de compra de propriedades de férias e mesmo os preços praticados por alguns empreendimentos turísticos, são incomportáveis para muitos dos cidadãos moçambicanos, resultando muito atractiva a hipótese do direito de usar por um determinado período de ano uma residência de férias, com divisão de custos entre os usuários, utilização comum das infra-estruturas circundantes e até a possibilidade de troca de férias com outros empreendimentos turísticos com características e qualidade similares.
O direito de habitação periódica tem sido um produto turístico do maior interesse internacional e regional, com elevada rentabilidade na utilização de empreendimentos turísticos e imobiliários, bem como com um elevado estímulo às suas construções. Pelas suas características, tem permitido a democratização económica do turismo, uma vez que torna acessível, no plano internacional e nacional, a cidadãos que não podem fazer face aos elevados custos de alojamento turístico ou de construção e compra de casa de habitação em locais turísticos para férias.
Característico de zonas turísticas um pouco por toda a parte do mundo, o direito de habitação periódica, ou também designado por time sharing, multi-propriedade, direito real de habitação periódica, propriedade fraccionada, entre outros, é um instrumento jurídico adequado à dinamização do mercado de unidades de alojamento para férias por curtos períodos de tempo, que se pode definir como um direito de utilização a tempo parcial de qualquer alojamento para férias no futuro, em que se exige um pagamento em dinheiro, inicial ou subsequente, e/ou outras somas a serem pagas numa base anual ou à “medida da utilização”.
Assim, torna-se possível o acesso a férias do cidadão comum de classe média que não tem dinheiro para poder pagar uma casa de veraneio, sendo que tem um bem que pode utilizar com titulo de propriedade (no caso de Direito Real de habitação Periódica) anualmente e também tem a hipótese de poder reaver o seu dinheiro a médio prazo, uma vez que pode dar de volta à empresa administradora para rentabilizar o seu investimento.
Objectivamente, a falta de regulamentação específica não tem permitido o licenciamento dos múltiplos pedidos de investidores para o exercício dessa actividade turística.
Esta necessidade de regulamentação específica resulta também, da Política do Turismo e da Estratégia da sua Implementação, aprovada pela Resolução n.º 14/2003, de 30 de Abril, que aconselha a adopção de estratégias para a prossecução dos objectivos gerais nela definidos, para cuja consecução contribuirá para o exercício do direito de habitação periódica.
Realça-se uma eficaz regulamentação deste produto turístico que alcança não só objectivos de planificação como de controlo de qualidade e de promoção turística ao nível interno e internacional, mas essencialmente, o objectivo de desenvolvimento social que se traduz não só na criação de mais emprego e riqueza para os moçambicanos, mas ainda no maior acesso dos cidadãos nacionais à aquisição de uma segunda residência de férias a custos mais baixos, permitindo uma maior democratização no acesso à implementação e prática de actividades turísticas.
Após consultas efectuadas a diversos ministérios e instituições e ainda ao sector privado, e tendo em conta a análise comparativa com sistemas jurídicos próximos do moçambicano, especialmente os da região austral, o Regulamento vem estabelecer três regimes jurídicos: direito real de habitação periódica, direitos de habitação turística e direito de propriedade compartilhada. Por outro lado, e dada a grande procura de áreas consideradas de interesse turístico para a construção de habitação de férias, o legislador consagrou uma outra figura, o turismo residencial.
Para além das regras que regulam o acesso ao exercício desta actividade turística, o regulamento prevê normas de protecção dos adquirentes e de controlo de qualidade com o fim de promover projectos com sustentabilidade a longo prazo,bem como regras de licenciamento e de fiscalização da actividade.
Assim, foram contempladas na legislação várias modalidades do direito de habitação periódica:
a) O direito real de habitação periódica (DRHP): permite ao seu titular usar por um ou mais períodos de tempo em cada ano, determinados ou indeterminados, para fins habitacionais, unidades de alojamento integradas em empreendimentos turísticos ou imobiliários com uma classificação mínima de 3 estrelas segundo o regulamento de restauração e bebidas e mediante pagamento de um valor. Ao adquirente é-lhe facultada a utilização de todas as áreas comuns e o usufruto dos serviços prestados pelo empreendimento turístico, como seja piscina, restaurantes, áreas de lazer, etc. A aquisição de Direito Real de Habitação Periódica é efectuada através da assinatura de um contrato de compra e venda sendo o direito real constituído por escritura pública dando o direito a cada fracção a emissão de um certificado de registo predial, podendo servir portanto, como garantia sobre uma hipoteca, o que por si só, já é uma novidade (e muito positiva) considerando a lei de terras em Moçambique. Sobre cada imóvel afecto ao regime jurídico de habitação periódica podem-se constituir no mínimo 51 direitos reais de duração equivalente à duração do DUAT (Direito de Uso e Aproveitamento de Terra) do empreendimento turístico onde está implantado. A 52ª semana tem de ser mantida para manutenção do imóvel pela empresa administradora do condomínio. O período mínimo de tempo de utilização alocado a cada direito é de 7 por ano.
b) O direito de habitação turística: consiste no uso por um ou mais períodos de tempo em cada ano, normalmente determinados, para fins habitacionais, de uma unidade de alojamento integrada num empreendimento turístico, mediante o pagamento de um valor. Estes direitos incluem direitos obrigacionais constituídos no âmbito de contratos referentes a cartões e clubes de férias, cartões turísticos ou outros de natureza semelhante.
c) O direito real de habitação fraccionada: consiste na aquisição de um direito real sobre uma quota de um determinado imóvel integrada num empreendimento turístico ou imobiliário com uma classificação mínima de 4 estrelas segundo o regulamento de restauração e bebidas, em conjunto com os bens móveis que nele se encontrem, bem como as instalações e serviços conexos com as áreas de uso comum aos empreendimentos, com sujeição a um determinado calendário estabelecido no contrato e no regulamento de utilização e serviços. Sobre cada imóvel afecto ao regime jurídico de habitação fraccionada só se poderão constituir 12 direitos reais com um período de utilização de 30 dias por ano. O DRHF pode constituir-se mediante escritura pública de constituição de compropriedade em regime societário de aquisição de participação social em sociedade cujo património integre o empreendimento turístico ou
imobiliário que esteja devidamente licenciado para o efeito. No caso da constituição dos direitos ser por regime societário, este assenta na constituição por escritura pública de uma sociedade comercial por quotas ou anónima.
d) O Turismo Residencial – É um turismo baseado num investimento de carácter imobiliário ou turístico que visa proporcionar, em zonas de interesse turístico, alojamento para fins residenciais/habitacionais por períodos de tempo determinado ou permanente. O turismo residencial constitui-se mediante escritura pública de compra e venda ou em regime societário. A localização e a instalação de empreendimentos imobiliários integrados nesta modalidade carecem da aprovação por parte do órgão de tutela do sector do turismo. Assim, muitos dos presentes proprietários de imóveis edificados em áreas de interesse turístico terão de regularizar o registo dos mesmos dentro desta nova legislação para garantir a legalidade desta modalidade. Já foi criada uma comissão de Direito de Habitação Periódica constituída por membros da Direcção Nacional de Turismo, Direcção Nacional de Terras, Ministério das Obras Públicas e sector privado de forma não só a divulgar esta legislação nas províncias de mais enfoque no turismo, bem como posteriormente verificar a sua aplicação pelos muitos complexos que já praticam estas modalidades sem estarem devidamente registados. Esta legislação vem também preencher uma lacuna existente no nosso sistema financeiro, pois, a partir de agora, os pagamentos das diversas modalidades são feitas através de provas concretas, obrigando, assim, a que o dinheiro de muitas destes imóveis seja registado no país e, aliás, toda a negociação destes seja feita em Moçambique e não no estrangeiro como tem acontecido ate agora. Outra novidade na legislação é referente à comercialização das diversas formas de Habitação Periódica e Turismo Residencial. Esta só pode ser efectuada pelo proprietário directamente ou então, caso o proprietário deseje passar a venda a um terceiro, este terá de ser devidamente autorizado pelo Ministério de Turismo, sendo este um processo um tanto ou quanto complicado para garantir a idoneidade das vendas e proteger o consumidor. A certeza é a de que esta nova legislação irá servir de catapulta para transformações no turismo nacional a médio prazo dando oportunidade a que mais moçambicanos possam
ter um destino condigno a preços bastante acessíveis.
